אתם ודאי יודעים שהתשובה לשאלה, האם לשלם את דמי השכירות צריכה להיבדק בצורה פרטנית, וכדי לתת לכם את המענה המתאים יש לעיין בהסכם עליו חתמתם יחד עם כלל הנסיבות הקשורות לעסק הייחודי שלכם. אנו בטוחים שנוכל לסייע לכל אחד ואחת מכם, עסק גדול או קטן, מאחר ויש לנו את המומחיות בטיפול במצבים מסוג אלו.  ככול ויש לכם שאלות נוספות הנכם מוזמנים לשלוח הודעה לכתובת המייל של המשרד ואנו נדאג להשיב לכולם.

שלוש שאלות על העסק שלכם בעת קורונה

בטרם נצלול להגנות משפטיות ולשאלה האם אי תשלום דמי השכירות עולים לכדי הפרת חוזה, עליכם לשאול את עצמכם 3 שאלות שתשובתן יכולות להכריע את הכף:

1. האם יש לכם את משאבים כלכליים כדי להמשיך ולקיים את העסק?

רוב בעלי העסקים נטלו הלוואות כדי להקים את העסק מראשיתו, או שמתקיימים מידי יום ביומו מהרווחים שהעסק מייצר עבורם. כפי שכל בר דעת יודע גם יודע, שם המשחק כעת הוא נזילות פיננסית. למי שלא תהיה את היכולת הכלכלית לשקם עצמו בעזרת הכספים הנדרשים לפתיחת העסק מחדש, יימצא את עצמו סוגר את העסק אך עם חובות גדולים יותר.

2. האם ישנם משתנים נוספים היכולים להשפיע על המשך קיום העסק?

הכוונה היא לכל אדם או בן משפחה לדוגמא, לו אתם חייבים כסף ממנו נוסד העסק , ואותו אדם נקלע כעת לחובות ומבקש את כספו בחזרה, ואינכם יכולים לממן את המשך הפעילות אם תשיבו לו את כספו.

3. האם בכוונתם להמשיך ולהפעיל את העסק לאחר המשבר?

במידה ואינכם חושבים להפעיל את העסק מכל סיבה שהיא, יש לפעול כעת ולהביא לסיום הסכם ההתקשרות, וההמלצות הנמשך המאמר ככול הנראה יהיו פחות רלוונטיות עבורכם.

אז לאחר שעניתם על השאלות ומצאתם כי הנכם מעוניינים ויכולים להפעיל את העסק, אתם מוזמנים להמשיך ולקרוא את המאמר. במידה ובחרתם לסגור את העסק צרו איתנו קשר ואנו ננחה אתכם כיצד לעשות זאת בצורה משפטית חכמה ולאפשר למשכיר להקטין את הנזק במידת האפשר.

במידה ויש לכם ספק אתם מוזמנים לצור קשר עם משרדנו ואנו ניתן את ההכוונה המתאימה.

מה אומר החוק על נושא השכירות

האם מדובר על סיכול חוזה?

כדי להשיב על שאלה זו, יש לעיין בתוכן החוזה שנכרת ולבחון האם הצדדים הסכימו מראש כיצד בכוונתם להתמודד אירועים בלתי צפויים ומה תהיה מידת השפעתם על החוזה.

אז מה זה בעצם סיכול חוזה?

סיכול חוזה זו בעצם הגנה פשוטו כמשמעו. הסיכול מאפשר לצד לחוזה להשתחרר מחיובים שעליו לבצע במסגרת החוזה. הסיכול נותן הגנה מאחריות להפרת חוזה ולא בכדי לא מעט מצבים שהיו יכולים להקנות את אותה הגנה לא נכסנו תחת “הגנת הסיכול”.

עמידה בתנאי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, מקנה הגנה מאחריות בגין הפרת חוזה כאשר מתרחשת סיטואציה של אונס או סיכול חוזה.

לשם התקיימות טענת הסיכול נדרש שיתקיימו במצטבר שלושה תנאים:

1. היעדר ידיעה או היעדר צפייה מצד המפר על הנסיבות המסכלות;
2. אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות האלה;
3. התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה.

לכן בשלב זה, ההמלצה היא לקרוא את החוזה ולבדוק האם אחד הסעיפים מתייחסים למגיפת הקורונה כאירוע צפוי שהצדדים נערכו לו מבעוד מועד.

איזו הגנה מעניק סעיף 18 לחוק החוזים תרופות?

סעיף הסיכול מאפשר הגנה מאכיפת הסכם או ממתן פיצוי, אך הצד שהפר את ההסכם עדיין יחשב כצד המפר ולכן אינו יכול להשתמש בסעיף על מנת לבטל את החוזה. זכות זו שמורה לצד השני לחוזה.

על מי בית המשפט מטיל את האחריות להפרת החוזה?

לכאורה, בתי המשפט בצורה עקבית ראו באחריות החוזית אחריות מוחלטת, ומנעו המצד שבחר להפר חוזה להתגונן בטענה של שינוי נסיבות הגורם לסיכול חוזה.

בתי המשפט לא קיבלו את טענת הסיכול גם במקרים “קלאסיים” בהם טענת הסיכול יכולה הייתה להתקבל וכדי להמחיש זאת צירפנו מספר דוגמאות מן העבר (פגעי טבע, מלחמות, שינוי במצב נפשי; פירוק חברה ושביתה במשק).

האם פגעי טבע מבססות טענת סיכול?

בפס”ד ע”א 421/74 ז’ שגן נ’ מדר בית המשפט דחה טענה כי פגעי טבע מבססים טענת סיכול:

     “תופעת הקרה אינה דבר יוצא מגדר הרגיל שחקלאי אינו יכול לצפותו מראש בשעה שהוא עושה הסכם ביחס

      לפירותיו…כל אדם וכל שכן חקלאי יודע שקרה או פגעי טבע דומים קורים לא פעם…”.

ובפרשה נוספת ע”א 736/82 כפר חסידים מושב עובדים דתי בע”מ נ’ דוד אברהם נקבע כי גשמים (עונתיים) אינם מהווים כוח עליון.

האם מלחמות מבססות טענת סיכול?

בפרשת ע”א 715/78 כץ נ’ נצחוני מזרחי, התייחס בית המשפט למלחמת יום הכיפורים וקבע כי מלחמה במדינת ישראל הוא אירוע צפוי:

     “כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה

      קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל”.

האם שינוי במצב נפשי מבסס טענת סיכול?

בפרשת עא 1/84 ברדה נתן נ’ שמעון ורוזה סטרוד, מוכרים של דירה ביקשו לחזור בהם מן הכוונה למכור את דירתם, בטענה שהמוכרת מצויה במצב דיכאוני כתוצאה ממכירת הבית (ואף איימה בהתאבדות), ועל-כן הם “מבטלים” את החוזה. בית המשפט קבע כי מקרה זה אינו נוגע כלל לסוגיית הסיכול:

     “אינו הולם מקרים של כוח עליון, הגורם לחוסר יכולת לבצע את החוזה…מצבה הדיכאוני של המוכרת הוא עניין נפרד,

      העומד בפני עצמו, ודבר אין לו עם אפשרות ביצועו של החוזה…”.

האם שביתה במשק מבססת את טענת הסיכול?

בפרשת תא (ת”א) 10431/05 אסתר בוסתן נ’ אל-על נתיבי אויר לישראל בע”מ, נוסעים רכשו חבילת טיול מאורגן כרטיסי טיסה לסנט פטרסבורג באמצעות חברת אל-על. בסופו של יום בוטלה הטיסה  שנועדה להחזיר את הנוסעים ארצה, עקב שביתה כללית שפרצה במשק. בית המשפט קבע כי אל על לא היתה יכולה לצפות כי תפרוץ שביתה:

     “ניסיון החיים מלמד, שאל על לא היתה יכולה לצפות כי תפרוץ שביתה…נסיבות של שביתה כללית במשק המשביתה

      את נמלי התעופה, מהוות נסיבות של סיכול חוזה, אשר לא ניתנות לצפייה”.

אלו רק מספר דוגמאות מעטות להבנת סוגיית סיכול חוזה, ובמידה ומעוניינים לבדוק האם הפרת החוזה “נסלחת”, לפי סעיף 18, יש לא רק להבחין בין חוסר האפשרות (impossibility) לביצוע החוזה, אלא גם במקרה שביצוע החוזה הוא עדיין אפשרי מבחינה פיסית, אך בשל אירוע בלתי צפוי (לדוגמא – מגיפת הקורונה) קיים חוסר מעשיות (impraticability) שהחוזה יקוים – יש בכך כדי להקים את טענת הסיכול.

ואם נקח לדוגמא עסק מסחרי, שאינו עונה להגדרה משרד הבריאות כעסק חיוני, המשך ביצוע החוזה הוא אפשרי מבחינה פיסית, שכן בעל הנכס מעמיד לרשות השוכר את האפשרות לעשות בנכס שימוש, אך הוא לא מעשי מאחר ואינו משרת לקוחות בעת הזו ולכן איבד ממטרתו.

האם בית המשפט ממשיך להטיל אחריות מוחלטת על הצד המפר?

גישה זו (האחריות המוחלטת) רוככה עם השנים וסטנדרטים של מוסר, הגינות, צדק ותום-לב תפסו את מקומם בפסיקה, ובבתי המשפט החלו לבדוק את התנהגותם של שני הצדדים לפני שדנו בשאלת האחריות.

ומכאן השאלה המתבקשת היא, באילו מקרים יקבע בית המשפט כי סיכול החוזה פוטר את הצדדים מקיום חיוביהם, תהיה תלויה בהכרעה העקרונית היכן לשים את הדגש:

האם נכון לקבוע כי חוזים יש לקיים בכל מחיר או לעומת זאת, לשים הדגש על החיוב המוסרי העולה בקנה אחד עם עקרונות הגינות תום לב וצדק, ואז הנטייה תהיה שלא להטיל אחריות על חייב שאינו יכול לקיים את התחייבותו שלא באשמתו.

בפרשת תא 1072/07 מורן גדעון נ’ ציקי פוקס, שעסקה בשאלה, האם כתוצאה ממלחמת לבנון השנייה סוכל חוזה מימון, קבע בית המשפט כי “מלחמה אינה בגדר הצפוי, גם באזור כמו אזורנו. עצם האפשרות הקיימת באזור בו לא שורר שלום מלא, כי תפרוץ מלחמה, אינה מביאה צדדים לחוזים לקחת עניין זה במסגרת השיקולים העסקיים שלהם בעת כריתת חוזה”.

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א–1971

מעבר לטענת הסיכול קיים חוק נוסף הרלוונטי לענייננו, המעניק לשוכר את הברירה להשעות את תשלום דמי השכירות באופן זמני או לבטל את ההסכם. במידה ובחר השוכר להשעות את תשלום דמי השכירות, רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות כעבור זמן סביר.

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה – פטור מחובת תשלום

(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

מהי המטרה של סעיף 15? המטרה של הסעיף היא לאפשר לשוכר לא לשלם את דמי השכירות, אך בו בזמן להמשיך לקיים את יחס השכירות. אך יש הסוברים כי אין לשוכר זכות לבטל חוזה.

מתי חל סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה? הסעיף חל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והמניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית.

האם מגיפת הקורונה שבעקבותיה התקין משרד הבריאות תקנות שעת חירום להגבלת הפעילות וצמצום של היציאה למרחב הציבורי, סגירות חנויות שאינן חיוניות, הפכו את דרכי הגישה למושכר לבלתי אפשריות עולות לכדי שינוי נסיבות הפוטרות את השוכר מתשלום דמי השכירות? זו בהחלט יכולה בעתיד להיות שאלת השאלות.

עדות נוספת המביאה למסקנה כי לאור המצב הקיים עומדת בפני השוכר אפשרות לדחות את תשלום דמי השכירות מגיעה מסעיף 43 לחוק החוזים, המאפשרת דחיית קיום התשלום. משמעות הדבר כי השוכר יכול להשעות את התשלום עד שהוסרה המניעה, ובמקרה שלנו עד להסרת ההגבלות שהטיל משרד הבריאות.

ומה זכותו של משכיר הנכס?

סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מאפשר למשכיר לבטל את החוזה, כעבור זמן סביר, וזאת על מנת למנוע מצב בו השוכר לא מבטל את החוזה אך ממשיך להחזיק בנכס בלי לשלם דמי שכירות.

לכן כל מי שמעוניין לא לשלם את דמי השכירות, מוטב ששיקול היטב את צעדיו, כי לאחר זמן סביר, המשכיר יכול לבטל את החוזה, וכל ההשקעה בנכס יכולה לרדת לטמיון.

האם בעלי גנים פרטיים מחויבים בתשלום דמי השכירות?

הערה מקדימה ולא פחות חשובה שיש לזכור, כי תכלית השכירות לפי החוק הוא זכות השימוש, ולא ההחזקה או הקניין שהשוכר מקבל. כך אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש והשוכר לא אמור לשלם את דמי השכירות.

אם לרגע נתייחס לגני הילדים הפרטיים, לא סביר ואף לא כלכלי כי צד לחוזה יכול להתכונן מראש לכל קטסטרופה אפשרית ובדיוק לשם כך נקבע דין הסיכול. בעלי הגנים הפרטיים אינם יכולים להפעיל את הגן ולעמוד בתנאי החוזה, אינם יכולים לפדות את תשלומי ההורים עליהם התבססו ובמועד הקרוב ידרשו לשלם את דמי השכירות הנאמדים בשווי עשרות אלפי שקלים. מצב דברים זה אינו מתקבל על הדעת.

למרות שבפועל הנכס המושכר עדיין עומד לרשות השוכר (בעלי הגן), הם אינם יכולים לעשות בו שימוש וליהנות מפירות ההתקשרות ועל כן אין הם חייבים לשלם את דמי השכירות. בנסיבות הקיימות סוכל חוזה השכירות ובמידה ובעל הנכס יעמוד על מימוש החוזה, התנהגותו יכולה בהחלט להיחשב כחוסר תום לב בעת קיום חוזה. פרשנות זו אף תואמת את אופיו של חוזה השכירות כחוזה מתמשך.

לאור החובה לקיים את החוזה בתום הלב, ולאור קיצוניותו וחריגותו של המצב במדינה בשל וירוס הקורונה, אפשר להניח שכל מקרה ייבחן לגופו  ואנו צפויים לראות פסיקות מקלות במיוחד, פסיקות שיפחיתו את מידת אשמת מפרי ההסכם.

כיצד פעלו הרשתות הגדולות בנושא השכירות?

בכתבה בעיתון דה מרקר פורסם כי הרשתות החליטו שלא לשלם את דמי השכירות, חלקן החליטו לבטל את התשלום ויש כאלו שבחרו להקפיאו. חשוב לזכור כי כאשר המשבר יסתיים, אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו מבזבז זמן וכסף יקר על עימותים משפטיים בזמן שהוא עסוק באיחוי ושיקום העסק.

סיכום

1. אנו ממליצים לנהוג באחריות ולא לבצע צעדים חד צדדיים שייראו בעיני הצד השני כמתריסים או אפילו לא מכבדים ויתפרשו כהתנהלות בחוסר תום לב.
2. ניתן בהחלט לפנות לבעל הנכס ולעדכנו בדבר מצבכם הפיננסי, ולדרוש ממנו לשמור על חיסיון המידע, כדי לפעול יחדיו בעת הזו.
3. מי מכם שאינו מכיר את המידע בנושא הסיכול, מומלץ שלא יעשה בו שימוש וינהל מו”מ בעצמו, אחרת הוא יפסיד את ההזדמנות לשכנע את המשכיר מדוע כדאי לו לסייע לכם בעת הזו.
4. זהו לא מצב פשוט עבור כולם, אך חשוב שתדעו שהנכם לא לבד במערכה ואנו נשמח לסייע לכם לעבור את התקופה הכל כך לא פשוטה, תוך ליווי משפטי מקצועי שיתאים ספציפית לבית העסק שלכם ובעיקר ישמור לכם על בית העסק.