האם כונס הנכסים יוכל לדרוש את פירוק השיתוף?

בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, נקבע, בין היתר, כי אין לפנות חייב (הבעל) המחזיק בנכס שבבעלותו ולא את שותפתו לבעלות (האישה) גם אם החייב (הבעל) אינו פורע את חובו והנכס נמכר בהוצאה לפועל או בהליכי פשיטת רגל. במידה ויימכר הנכס, יהפכו בעליו (הבעל והאישה) בהליכים אלו לדיירים של הבעלים החדש שירכוש אותו מידם. בצורה זו ביקש המחוקק להגן על בעלי הזכויות בנכס שמא ימצאו עצמם מחוסרי קורת גג.

ככול שחלף הזמן, נוצרה מגמה הן בפסיקה והן בחקיקה שביקשה לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ובכך נוצר הכרסום בסעיף זה במידת ההגנה שניתנה עד כה על בעלי הזכויות במקרקעין.

כך לדוגמא, ובהתאם לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל ניתן לפנות חייב (הבעל) מדירת מגורים רק אם יובטח על ידי מי שמתכוון לפנותו כי לחייב ומשפחתו יהיה מקום מגורים סביר וחליפי.

מעבר לכך, סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין לא יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ומבקשי הפירוק יחויבו לדאוג לדיור חלופי לבן הזוג(האישה) ולילדים עצמם.

אם כן, בהחלט ניתן לומר כי מעמד בעלי הזכויות במקרקעין אינו חסין בפני פירוק השיתוף מאת כונס הנכסים ובית המשפט נוטה להסכים לפירוק השיתוף בנכס, מתוך כוונה כי לאזן בין הנושים לבין יתר בעלי הזכויות בנכס שיקבלו את כספם מאת המכירה.

משרד עו"ד אמון מלווה לקוחות המבקשים לממש את זכויותיהם בנכסים בהם קיימות מחלוקות ומסייע במתן המלצות משפטיות, בייחוד במקרים בהם קיים קשר משפחתי בין הצדדים, וזאת על מנת לפתור את הסכסוך בדרכי נועם במטרה להימנע מנקיטת הליכים משפטיים שלא לצורך.

לאחר שדנו באפשריות השונות להביא לפירוק השיתוף בנכס, נביא כעת את האפשרויות השונות הניצבות בפני הצדדים למכירתו.

דוגמא לשם המחשת הדברים

4 אחים קיבלו בירושה דירת מגורים בבית משותף. לכל אחד מהאחים יש 25% זכויות בדירה. לאחר משא ומתן, החליט אחד האחים (שמעון) לקנות את חלקם של 2 אחיו הנוספים וכעת אחוז החזקתו בדירה גדל ל75%. החזקתו של אחיו (יעקב) הוא 25%.

לאחר תקופה מסוימת בה היו חילוקי דעות בין בעלי הזכויות, הגיש שמעון תביעה לפירוק השיתוף בדירה. מאחר ומדובר בדירת מגורים שהיא יחידה תכנונית נפרדת, שאינה ניתנת להפרדה, וחלוקה בעין אינה אפשרית ביקש (שמעון) לפרק את השיתוף בדירה וזאת על ידי רכישת חלקו יעקב.

מהם דרכי המכירה האפשריות?

אם נביט בהוראת סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין הקובע כי: "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין", נראה כי על פי סעיף זה ניצבות בפני המבקשים שתי חלופות.

חלופה אחת מורה על מכירה הדירה לצדדים שלישיים באמצעות מכירה פומבית וחלופה שניה מאפשרת גמישות ושיקול דעת עצמאי לבית המשפט, בכך שיורה על דרך אחרת שתיראה "יעילה וצודקת יותר".

אם נתבונן בחלופה הראשונה, נוכל להניח, קרוב למדי, כי דירת המגורים תימכר על ידי כונס נכסים לצד שלישי וזאת במטרה למקסם את התמורה שתתקבל עבור הדירה, אך לעיתים רבות הליך זה גורם לתוצאה הפוכה, וזאת בגלל ציפיות הקונה לקנות דירת מגורים במחיר מציאה, בטח ובטח במחיר הנמוך משוויה בשוק החופשי.

בחלופה השניה רשאי בית המשפט להורות על מכירת הדירה בהתאם לנסיבות המקרה וזאת מתוך הנחה כי ישנן נסיבות נוספות הרלוונטיות לכל למקרה. אם נחזור לדוגמא שאוזכרה, בית המשפט יוכל להתיר לשמעון לרכוש את חלקו של יעקב אם מצא בטענותיו ממש ובהחלטה זו סבור בית המשפט כי הינה יעילה וצודקת בנסיבות המקרה.

אלו הן רק חלק מן האפשרויות השונות מכיוון שמאמר דן בדוגמא שהוצגה לעיל. אך כפי שהודגש, ישנן אפשרויות נוספות להביא לפירוק השיתוף בנכס וזאת על ידי פירוק על ידי רישום הבית כבית משותף. הערה זו באה להדגיש בפני הקורא כי קיימות מספר אפשרויות והתאמת האפשרות הטובה ביותר עבור הלקוח נשקלת עוד בטרם פונים לבית המשפט.

לצורך הנוחיות סעיפי החוק מובאים להלן:

סעיפי חוק רלוונטיים:

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר:

(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

סעיף 40א לחוק המקרקעין:

(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.

(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)".

סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל:

"היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף".