בהתבסס על הדוגמא לעיל, אם מי מכם אינו בקיא בדיני הירושה, נקדים ונאמר כי ניתן לרשת רכוש בשני אופנים: האחד, על פי צוואה שהותיר המנוח לפני מותו, ובהתאם לכך חלוקת הרכוש תתבצע בהתאם לרצון המנוח, והאופן השני על פי דין – כלומר 50% מרכוש המנוח עובר לאם המשפחה ו- 50% הנותרים יתחלקו בין כלל הילדים, בחלקים שווים.

אז אחרי שהבנו מהו חלקו של כל אחד מן היורשים בעיזבון המנוח ובמידה וכחלק מן הירושה גם נכס מקרקעין, שהינו בעל ערך כלכלי לא מבוטל ובהחלט יכול לשפר את חייהם של רבים, תוכלו ללמוד כי לא כל הנוצץ זהב, וכי קבלת זכויות במקרקעין יחד עם שותפים נוספים עלול לגרור אתכם לבית המשפט ואף להוציא סכומי כסף לא מבוטלים כלל.

אז היכן מתחילות הבעיות?

רוב הבעיות מתנקזות למקומות בהם יש חילוקי דעות לגבי ניהול והחזקת הנכס או התערערות יחסי הצדדים שמביא לכך שבעל זכויות במקרקעין מעוניין לממש את חלקו. מכאן עולות מספר לדיון: מהו גורלו של נכס מקרקעין, שצד אחד רוצה למכור ויתר השותפים מסרבים? האם ניתן לכפות את מכירת הנכס על הצדדים? האם התנהגות הצדדים וניכיון הכפיים יש בהם כדי להשפיע על קבלת צו פירוק מבית המשפט? על שאלות נענה בהמשך.

אז מה קובע החוק?

בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר: זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את הפירוק בכל עת וללא עילה מיוחדת.

הרציונל שעומד מאחורי בסיס הוראה זו היא: כי לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדון, אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך-כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם.

אם כן ובמענה לשאלה, האם ניתן למכור את נכס המקרקעין וזאת ללא הסכמת השותפים, התשובה לכך היא בהחלט חיובית. כמובן שתשובה זו מתייחסת למקרים בהם אין הסכם שיתוף בין השותפים הקובע כיצד ינוהל השיתוף בנכס.

כיצד מממשים את הזכויות במקרקעין?

חוק המקרקעין מונה מספר דרכים לפירוק השיתוף. סעיף 38(ב) לחוק קובע, כי באין הסכם בין השותפים, יהיה פירוק השיתוף עפ"י צו ביהמ"ש., אך בטרם יתן בית המשפט צו מסוג זה, עליו לבדוק האם ניתן לחלק את נכס המקרקעין על ידי "חלוקה בעין" לפי ס' 39(א) לחוק.

יש לשים לב, כי לא כל נכס מקרקעין ניתן לחלוקה בעין (כל אחד מבין השותפים מקבל חלק מסוים), ולצורך הדוגמא, לא ניתן לחלק דירת מגורים בודדת בצורה זו, כאשר אחד הצדדים מקבל את הסלון והאחר את המטבח.

החלוקה בעין מתייחסת בעיקר למקרים בהם ישנה היתכנות לחלוקה (בנין מגורים עם מספר דירות, חלקה אדמה במושעא וכיוצ"ב).

ואם נחזור לדוגמא שפתחנו עמה, ואחד מבני המשפחה מעוניין למכור את חלקו ולממש את זכויותיו, ובהנחה שיתר בני המשפחה מסרבים לשתף פעולה עם המכירה, וכי מדובר בדירת מגורים אשר אינה ניתנת לחלוקה בעין, הדרך היחידה לפירוק השיתוף הינה על ידי מכירתה למרבה במחיר.

כיצד מתבצע הליך מימוש הזכויות?

מימוש הזכויות תהיה בפניה לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. כמו כן, מכיוון שמדובר על בני משפחה אחת, הסמכות העניינית בנושא מסורה לבית המשפט לענייני משפחה.

על פניו נראה כי הליך זה הינו פשוט למדי, אך העלילה כפי שאנו מביאים בפניכם כעת, יכולה מעט להסתבך כאשר נכנסים משתנים נוספים למשוואה כגון: האם המשפחה מתגוררת בבית; האם מתגוררים בבית ילדים קטינים ; האם אחד מבין בעלי הזכויות הוא בכלל דייר מוגן?

על שאלות אלו נשיב במאמר הבא בסדרת המאמרים העוסקים בנושא הפירוק במקרקעין.

משרד עו"ד אמון מלווה לקוחות המבקשים לממש את זכויותיהם בנכסים בהם קיימות מחלוקות ומסייע במתן המלצות משפטיות, בייחוד במקרים בהם קיים קשר משפחתי בין הצדדים, וזאת על מנת לפתור את הסכסוך בדרכי נועם במטרה להימנע מנקיטת הליכים משפטיים שלא לצורך.